分析称北京房价可能出现整体下降拐点

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　　本报讯昨天，北京市房协和北京市房屋中介协会在联合召开的通气会上一致认为，下半年北京的房价仍将呈现稳中有降的态势，而且受供应量的增加、信贷政策收紧等因素影响，三季度很可能会出现房价整体下行的拐点。
- B' ~# _# B" x6 J" m* j; q　　前5月普通住房价格下降
( o1 T/ E0 E: [3 f# w# s3 @　　北京市房协副秘书长陈志说，根据房地产交易网的成交记录测算，去年全年北京新建普通住房均价为14847元/平米，今年1-5月全市新建普通住房共成交3万套，占同期新建住房成交总套数的86.2%，成交均价14127元/平米，比去年全年平均水平下降了720元/平米，降幅为4.8%。同时，全市151个在售新建商品住房项目中，有15个项目价格下降，130个持平，合计占在售项目总数的96%，全市房价稳中有降态势明显。
0 o) x& }8 }! V' X9 ]& \　　房价走向每月统计并公示
1 C) z; J' R2 @% |2 P　　但陈志强调，此次统计的房屋范围只包括容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房，以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。这也就是所谓的新建普通住房，而高档商品房并不是一般百姓所关注的消费品。今后，他们每个月都会进行统计和分析，并适时对社会公布。
& v4 w( e: _: Y8 E, R; z% F　　“北京房地产市场已呈现出‘四个90%’的特征。”陈志说，经过对统计数据的分析，他们发现目前北京的房地产市场中，新建普通住房成交套数占同期新建住房成交总量近九成；近九成购房人为满足刚性自住需求；九成热点区域成交价格下降或平稳；九成多的在售项目价格保持稳定或下降。
) F' e8 U4 u+ n$ S　　九成购房人为本市户籍
, e' K5 w1 i; [5 k8 q/ e5 F; z2 v: f　　根据房屋交易权属数据统计显示，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%为首次购房，9.4%为本市居民改善性购房。本市户籍居民购房比重达到91%，较新政前提高了40个百分点。因此可以说，目前北京住房市场的投机投资需求基本被挤出。
* y6 E+ ?) V% m3 z' J5 e) p2 l# E　　今年3月29日，北京市公布了年度房价控制目标，提出“加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降”。
　　■分析
, B9 A! N" N4 z( r! L- u, I4 ]  o  b　　>>区域
; W9 L& x) A. A, e% E3 @/ p) s　　仅双井地区上涨
　　5月份，全市有60个监测区域存在新建商品住房项目签约，长阳、大兴城区、通州城区、密云城区、东坝、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区、北苑、双井等成交量排名前10的区域，占全市成交量的84.2%。其中长阳、大兴城区和通州城区分别占29.3%、11.3%和10.1%，合计占50.7%。
% R5 b0 V7 D& E* h2 N( O1 K　　而从10大成交热点区域情况看，长阳、通州城区、密云城区和东坝4个区域价格下降，降幅为3.5%-18.8%；大兴城区、京石高速公路三四环沿线、定福庄管庄、延庆城区和北苑5个区域持平；双井1个区域上涨，涨幅为5.7%，主要是受该区域内单价4.5万元/平方米的大户型高端住宅项目金茂府本月成交162套的拉动。
　　>>项目
　　15个住房项目降价
　　全市在售新建商品住房项目151个，其中15个项目价格下降，130个持平，合计占在售项目总数的96%，比4月份提高6.5个百分点，降价项目以普通住宅为主，符合调控预期目标；6个项目价格上涨，占4.0%，均为大户型高端项目，对普通住房市场影响较小。
　　6个涨价项目中，有5个位于五环内，单价均在每平方米3万元以上，其中四环内4个，分别为万科蓝山苑、首开铂郡、首城国际、太阳星城；四至五环之间1个，为东镇欣园；六环外1个，为顺义区别墅项目香醍溪岸，单价1.2万元/平方米。从户型看，6个项目套型面积均在100平方米以上，其中4个在140平方米以上。
+ r4 n1 t- b5 K7 v7 R5 N- B2 J8 I　　>>高端
$ A  h; a  A% k* o　　高端项目结构性上涨
2 w. r1 ]6 Q9 T% x% V) ^　　如果把高端和普通住宅一起统计，5月份，本市新建商品住房成交均价每平方米22218元，环比上涨12.4%。
9 H" Y; g/ C/ \( G; r4 X2 Z1 m　　陈志认为，这是个别高端项目集中签约拉动新建商品住房均价结构性上涨。数据显示，本月单价每平方米3万元以上高端项目签约套数占新建商品住宅成交总量的13.3%，比4月份提高5.1个百分点，如金茂府项目以每平方米4.5万元的价格签约162套，剔除该项目因素后，均价与上月持平。
# @: C' {  D$ v$ a/ J　　■马上就访
　　“下季度房价下跌已经毫无悬念”
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，提高存款准备金率，流动性再度收紧，使得开发商融资更加困难，这将加大开发商降价促销、快速销售回款的压力。预计从6月中下旬开始，会有更多的楼盘加入到打折降价的行列。
8 |- Z- q) U3 L( F- C8 J- j　　另外，对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会因此继续萎缩。这次存款准备金率的再次提高也将成为压倒房价的最后一根稻草，三季度房价出现实质性下跌已毫无悬念。
　　■对话·北京市房协副秘书长陈志
9 ?( l9 L9 t, R& t7 g. v4 V　　房协回应与统计局数据打架
　　房协发布的数据为何和统计局发布的数据不同？保障房有没有拉低房价？昨天，就市民关心的问题，记者采访了北京市房协副秘书长陈志。
+ z6 x9 {2 K4 z# ?  M) K/ s6 b) F　　记者：今年4月份，国家统计局发布的数据显示：3月份，北京新建住宅价格同比上涨4.9%，这个统计数据和房协发布的数据不一样，为什么？
　　陈志：这个统计确实和过去统计数据不一样，无论是统计局的还是建委的。因为我们只针对普通住宅。数据采集均来自北京市房地产交易网，我们经过两个月梳理，在主管部门确定后，才进行公布。
. o" i) G/ ^1 f7 j& G; B　　记者：为什么只针对普通住宅进行统计？
/ Q4 ~  @" X5 N" e5 L) ^  V' O　　陈志：这是因为要帮助普通老百姓，包括刚需、自住的购房人更快地了解到房价的变化。我坦诚说，普通老百姓、保障人群、改善人群与高端商品房没有直接关系，他们也不会关注高端项目的价格走势。
1 X* N% g, N( s+ M　　记者：为什么拿去年全年和今年前5月比较？
　　陈志：去年房地产交易量太大，我们统计必须把普通住宅从全部住宅中选出来，工作量特别大，所以没有每个月每个月去做，就统计了去年全年的结果。
- |: M+ S; X8 x　　记者：北京只针对普通住宅统计，是否会放松对高端市场的调控？
3 C6 V% o- j7 B# l　　陈志：不会。调控政策是针对市场所有的项目和种类，高端市场依然会严格执行调控政策。
4 u( Q& Q0 V) X+ ?　　记者：统计中保障房是否是拉低普通住宅价格的原因？
　　陈志：一定会有拉动作用，保障房建设力度也会加大。今年北京承诺的竣工10万套保障房的任务一定会实现。下半年，普通商品房和保障房都会大量入市。因此，普通住宅的价格仍然会呈现稳中有降的态势。
" n3 @8 s8 Q: t9 U　　记者：购房人都希望调控能让房价大降，作为房协怎么看调控目的？
6 D, M( a0 I) r! k8 B3 d6 C8 e, \　　陈志：我个人的看法是，首先能稳住，保证百姓收入增加，房价下降，让大家幸福感增加。最不希望看到的是，房价没降，经济下去了。另外，我们没有明确的价格去指引大家，帮助大家看市场，在目前比较复杂的经济情况下，只能边走边看。我认为影响房价的因素很复杂，包括CPI、劳动力增长、能源价格以及美国经济走势等国内外情况。所以，到年底降多少，不能预测。
　　记者：下半年调控政策是否会有调整？
$ W" l$ ?+ L# O　　陈志：肯定会继续严格执行限购政策。另外，协会会不断与企业做及时的数据分析、判断，与企业交流，引导企业合理定价。我们也在考虑，做一些战略性论坛，在相对较长的限购政策中，企业应该如何发展，产品策略如何调整，如何关爱购房者。
　　本版采写本报记者翟烜
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