专家称房屋征收价格评估程序中立性待检验

ppn52p · 发表于 2011 年 6 月 9 日 00:16:12

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　　央视《新闻1+1》2011年6月8日播出《拆迁补偿，再出新规！》，以下系节目实录：
　　(导视)
　　解说：
　　请仔细阅读这份新规，因为它可以更好地保护每一个公民的权利。
　　主持人：
　　住房和城乡建设部发布了国有土地上房屋征收评估办法。
　　解说：
　　请认真执行这份新规，因为它可以将我们之间重新引向理性与和谐。
　　变化一：评估价格完全依照市场；变化二：业主自选评估机构；变化三：补偿款算法有多种。
　　叶剑平：
　　第三方的推出以市场来说话，而不是以政府的权力来说话，也不以老百姓自己盲目要价来说话。
　　解说：
　　国有土地、集体土地拆迁与补偿，拆掉的只应是房屋，补上的却应该是人与人之间、群体与群体之间、政府与百姓之间宝贵的信任与和谐。
　　主持人：
　　国务院办公厅在近日发出了通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况的专项检查。
　　解说：
　　《新闻1+1》今日关注“拆迁补偿再出新规！”
　　主持人(劳春燕)：
　　欢迎收看《新闻1+1》。
　　国有土地上的房屋要征收，价格谁来定？怎么定？这关系到每一个人的切身利益，给多了征收人不满意，给少了被征收人又不同意，到底给多少征收的双方都能够接受呢？
　　昨天，住房和城乡建设部出台了国有土地上房屋征收评估办法，这个办法的出台能够减少拆迁补偿的过程当中产生的矛盾纠纷吗？一起来了解一些相关的新闻。
　　解说：
　　房屋如果被征收到底应该通过什么样的方式获得多少补偿？补偿价格到底由谁说了算？昨天，住房和城乡建设部发布新的国有土地上房屋征收评估办法，面对一系列新问题给出了解决方案。
　　杨潇(本台记者)：
　　此次住建部出台的国有土地上房屋征收评估办法，实际上是今年1月份出台的国有土地上房屋征收与补偿条例的一个配套政策。作为一项新政策，它与以往旧有政策最大的变化在于，今后房屋拆迁的补偿价格将完全依照市场价格来计算，而不是由某一级政府和企业自己说了算。
　　解说：
　　变化一：评估价格完全依照市场；变化二，业主自选评估机构；变化三，补偿款算法有多种。
　　仔细研究这份新的评估办法，不但房屋拆迁补偿价格交由市场说了算，而且选择哪个房地产评估机构也被征收人直接参与决定。
　　除此之外，相对2003年12月由原建设部发布的《城市房屋拆迁评估指导意见》中，只采用单一的市场比较评估法而言，新的评估办法会同时采用市场法、成本法及假设开发法等多种方法进行评估，进一步规范了房屋征收评估的行为。
　　叶剑平(中国人民大学土地管理系主任)：
　　这个办法的出台实际上是对一月份的条例的一个细化，所以它的积极意义实际上就是用专业机构得出一个专业价值，依据专业的程序、法律赋予的权利得出一个价格，而不是一方说了算的这样一个价格。它的积极意义使得拆迁补偿的工作真正做到了依市场、依法律，这样做到了公开、公平、公正的合理补偿，实现这样的一个目标，向这个目标迈进。
　　解说：
　　再看看房屋征收的评估流程，选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被征收人都可以参与，每一个环节都是法定要求必不可少。
　　对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明，各方充分参与的程序设计显得更重要。
　　常熟市湖苑五区业主：
　　你把我的轿车没收了，换给我几辆自行车，你说想得通吗？
　　解说：
　　政府要搞综合改造工程，江苏常熟湖苑五区的800多名居民需要变迁，拆迁方按照货币补偿方式综合计算，居民可以拿到的补偿款是每平方米最高一万一，但是谁都可以看到这个价格和周边同类商品房价格的差距。新办法规定，被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。有了这样的规定，去年出现在江苏常熟湖苑五区这样的纠纷就不会出现。
　　黄立(常熟市湖苑五区业主)：
　　实际上最根本的不问补偿价格是多少，我一点都不问，不过你补给我的钱，你必须告诉我，我拿了这笔钱到哪里可以买同样的房子，这你就合理了。
　　主持人：
　　正是由于不满意房屋拆迁补偿条件，2007年，重庆九龙坡杨家坪鹤兴路上的住户吴平死守自家房屋长达两年之久，被称为史上最牛钉子户，而开发商则认为吴平的要求过高无法满足。最终，吴平的坚守也客观上造成了工程的延误，损失上亿。
　　新办法规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。显然有了这样的新规，2007年重庆九龙坡这样的故事也有可能避免。
　　叶剑平：
　　意义就在第三方(评估机构)的推出，就是以市场来说话，而不是以政府的权力来说话，也不以老百姓自己盲目的要价来说话，而是按照市场规律来定价。我想对社会的和谐，公平处理一些问题会更好。
　　主持人：
　　关于拆迁补偿的问题，其实早在1991年就有相关的规定。我们也一块来了解一下，1991年6月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》，这是国务院颁发的，这个条例的第五条就规定，拆迁人必须依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
　　到了2004年1月1日，又有一个《城市房屋拆迁估价指导意见》，这是建设部颁发的一个指导意见，具体对拆迁估价有一个说法，拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，再结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
　　跟以前的这些规定相比，昨天住建部新发布的评估办法，跟以前相比有一些什么样的新意，有一些什么样进步的地方呢？
　　王锡锌(特约评论员)：
　　如果我们从刚才已经看到的这些规定，可以说这种纵向的比较，我们会发现新出台的房屋评估办法，应该说有比较大的进步。简单地说在最早的时候，我们强调房屋的拆迁必须要服从城市建设的需要。在这个时候补偿的问题，其实说白了就是政府通过权力就是一口价。
　　到了2004年住建部的指导意见里面其实是市场和政府发布价格两条腿走路，或者我们可以把它叫做双轨制。所以从一到二，现在的这个就像今天媒体很多在解读的时候强调了，主要是要由市场来定价。
　　我觉得这样一个变化体现了两个进步：第一，通过市场来定价可能更好地体现被征收人的这种主体意志，体现了对他的重要；第二，我想更重要的还是对财产权的保障，可以由原来我们许多决定能够落到实处。因为毕竟按照市场来定价，我们讲市场形成的这种价格，至少是通过多次的交易一个比较公平的价格。
　　主持人：
　　我们也来看一看新出台的评估办法，对于目前的拆迁补偿会有一些什么样的影响，听一听评估专家的意见。
　　高喜善(首佳房地产评估公司董事长)：
　　通过价格评估，贯彻市场价值补偿原则，使征收补偿价格更加接近于市场上买卖的价格，更加接近于一个真实买卖的行为，甚至说高于这种买卖的行为。因为它有一些相关的其它补助，在价值上被征收人过去吃亏，或者说价值被低估的情况能够得到一个根本的扭转和保证。
　　主持人：
　　其实我们也看到以前在拆迁补偿中的问题，既有补偿不到位的情况，但是也有被征收方漫天要价的情况。现在这个新的评估办法能够在多大程度上解决这些复杂的问题？
　　王锡锌：
　　应该说整个原来的拆迁也好，包括现在的征收也好，在我们现阶段最核心的问题其实就是一个补偿的问题。补偿最理想状态应该是公平的、合理的，这就需要做到要防止两方面情形。我们过去也讲到很多，单方面的政府一口价；但另外一方面，的确在实践中也存在一些，比如说被征收人漫天要价的情形。我觉得要防止政府的单方定价，或者是被征收人的这种漫天要价，其实都是需要回归到一个市场。因为只有真正这种市场价格，并且以公开的方式把这种价格让双方都知道，这样当事人才能有很好的预期。
　　其实有时候我们观察到实践中的确存在一些极少数的漫天要价的情形，漫天要价的情形恰好了证明了市场价格是有意义的，因为我们怎么知道一个人要了很高的价格，我们会说你漫天要价。这时候其实大家都知道，应该有一个合理的价格，那个合理的价格只能是通过同样的、类似的房地产交易价格来形成的。所以要想消除这种漫天要价的情形，其实不能够简单靠情绪化来处理，而是真正地去尊重市场价格。
　　主持人：
　　当这个评估方法回归市场以后，到底会提升房屋的价值还是会降低这个房屋价值的呢？我们也再来听听评估机构有一些什么样的观点？
　　高喜善：
　　我觉得从整体上说应该是提升了房屋的价值，尤其是从这个文件评估，对评估机构的指导上，从技术标准和技术路线的应用上来看，是力求把房地产被征收房屋的市场价值充分体现出来，甚至说避免被低估，在这方面做了很详细的规定。
　　第一，可以选用一种估价方法，也可以选用多种估价方法，根据具体到底是一种还是多种来加权，最能体现被征收房屋的价值来确定。
　　第二，就是有市场交易案例的要用市场比较法，就是价格可以量化，周边有成交案例。我们就要用成交案例价值来通过市场比较法的形式来体现房屋的市场价值。
　　主持人：
　　这次这个新的评估办法除了回归市场以外，另外我也注意到一点，被征收人可以自由来选择评估机构。但是有一点，这个评估机构的委托人、付款方仍然是征收方政府部门。这样一来能够做得到完全的公平吗？
　　王锡锌：
　　我觉得你提的这个问题非常关键，我相信将来在这个办法实施的过程中，很多人都会问同样的问题。因为我们看到今天媒体在解读的时候，也都强调了一个很重要的亮点，就是这个评估机构是由被征收人来选的。这种被征收人选，我们都把它解读为有利于保障被征收人的权益，有利于提高整个评估的公信力，这当然是非常好的设计。
　　但是刚才你提到的问题，我觉得就会是一个很大的问题。如果说由被征收人来选择这个评估机构，但是在最后评估机构进行工作的时候，它为谁工作？委托人是征收部门，也就是政府，而且在实践中这个评估的费用可能还不小，评估的费用也是由征收部门来支付的。这实际上在法律关系上，这种委托代理关系通俗地说，评估机构是在帮征收人干活，而且将来要签订合同，这个合同还要明确双方的权力义务。在这种情况下，比如说这些被征收人或者说公众，怎么能够不去质疑这样一种关系的安排，能否保证我们这个评估办法一再强调的中立、客观、公正。我自己说实话没有想清楚，我认为这样一种法律上的制度、设计的安排也许背后有很多利益的妥协。但是如果不能把这一点说清楚，将来在实践操作中是不是会产生问题，可能还是一个有待检验的一个大的方面。
　　主持人：
　　另外还有一个问题，这一次的评估办法也有一个进步，就是评估结果出来了以后要进行公示，这是一个进步。但是另外一点，大家比较感到疑惑的是，假使被征收方有异议，有不同意见，这个时候能够得到解决吗？
　　王锡锌：
　　这里的程序，应该说这次我们的办法里面也考虑到这一点。我个人也觉得在评估办法中所规定的程序中，如何解决不同意见，也就是您刚才说的，如果被征收人对评估结果，他觉得太低了，这时候到底怎么解决，这个评估办法摄取的措施主要是安排了两个很重要的机制：一个叫做符合；另外一个叫鉴定。这两个机制应该说是非常重要的，可是在这个办法中我们也注意到，复核找谁复核，还是找原来做出评估结果的那个机构，也就是说原来对那个机构的评估结果不满，但是复核的时候还得去找他。这时候别人就会想，这样的复核会不会有用，还有没有必要。假设对这种复核的结果不服，最后是鉴定看起来设计也不错，但是这种鉴定只能是在被征收房屋所在地的这个地方，这时候有可能人们会担心，征收人，也就是当地政府可能对评估鉴定委员会、专家委员会，可能也会产生某种影响。总之，我觉得这种程序设计还是在实践中我们要去关注，它的中立性到底能不能够在实践中得到检验，我觉得这个可能是接下来我们必须要注意的问题。
　　主持人：
　　今天谈到现在都是国有土地上的房屋征收时试用的评估办法，但其实在拆迁补偿当中出现了很多问题，很多的拆迁纠纷都是发生在农村集体用地上。这个国有土地上房屋征收评估办法，它的出台到底对农村集体用地会产生一些什么样的影响？我们也再通过一个短片来了解一下相关的情况。
　　尤主任(崔各庄乡城乡一体化办公室)：
　　(补偿)平均起来，一家应该在三百万左右，六七百万的估计能达到20%。
　　陈兴泉(大望京村拆迁户)：
　　今天签完字了，明天银行就兑你现，要不怎么是一夜暴富呢。我们这不是分六套房吗，大孙子两套，二孙子两套。
　　解说：
　　2009年5月，北京大望京村启动拆迁，1700户村民分得了50亿拆迁补偿款，对于他们来说，拆迁真正实现了乔迁之喜。
　　王先生(大望京村拆迁户)：
　　别人要有的东西我就要有。
　　解说：
　　在外人眼中，27岁的王振宇，如今是不折不扣的千万富翁。家里几十间房换来千余万补偿款，除了购置数套商品房，宝马和奥迪车外，王振宇也买了人生第一个万元真LV包。
　　王先生：
　　在我的能力能达到的，我肯定要去追求。
　　解说：
　　40多天全部拆迁完毕，无一强拆和上访，这就是北京的大望京，算一个不大不小的奇迹。可以与此相媲美的是，几乎是同时进行的西长安街拆迁。
　　字幕提示：
　　2009年3月新闻
　　解说：
　　大修将着重以从礼士路到四惠立交桥约12公里路段的路面为主，主辅路都将全面翻新。
　　2009年4月，在西长安街道路拓宽拆迁工程中，北京市西城区政府请了三家评估公司，首次尝试按市场价格评估，补偿基础价格定为每平方米3.07万元。而以往的补偿标准为8800元，事实上早在2009年，北京市住建委就下发意见，明确拆迁补偿参照市场交易价格，与不少地方拆迁纠纷不断相比，北京的做法应该可以借鉴一下。
　　赵兴：
　　没敢阻止，他(拆迁方)请来一些保安，六七个蹲着，我一干涉，就会跟我们发生打架，我因为是一个人跟老母亲，不敢阻止。
　　解说：
　　两年前，昆明市赵家堆进行城中村改造，赵师傅所在的村子拆迁方要按照集体用地进行补偿，而赵师傅坚持认为自己的房屋是在国有土地上建的，并且自己已经拿到了国有土地使用证。
　　赵兴：
　　这个红本是农村集体土地使用证，然后这个大本是我这个房子盖好了，以后换的，是2004年发的这个中华人民共和国国有土地使用证。
　　解说：
　　由于国有土地和集体土地在补偿上有很大差距，赵师傅坚持认为自己的房屋属于国有土地，一直没有同意拆迁。赵师傅家700平方米的房屋面积，如果按集体用地补偿，只能拿到115万元钱的补偿款，但是如果按照国有土地补偿标准，每平方米按5500元补偿，则补偿款为385万元。这样算下来，两者相差达270万元之多。
　　叶剑平：
　　集体土地评估到现在还没推出来，因为集体土地比较复杂，有农用地、有建设用地，补偿的话是按照建设地还是按照农业用地来补偿，这些还没有条例规定。
　　解说：
　　事实上，新拆迁条例出台四个月以来，一些地方仍然不断出现强拆纠纷，而有关部门显然也注意到了这一现象。
　　3月底，中纪委和监察部发出通知，要求检察部门督促地方政府，重点查处用断绝水电气或切断道路等方法进行的逼迁行为。
　　4月2日，国务院通知，要求各地采取有力措施，坚决纠正片面追求增加城镇建设用地指标、违背农民意愿强拆强建等侵害农民权益的行为。
　　5月13日，国务院办公厅发出通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查，坚决制止违法强拆行为，切实维护群众合法权益。
　　5月16日，国土资源部下发紧急通知。通知再次强调，程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障，不得继续实施征地拆迁。
　　目前，各省区市人民政府正在按照要求开展全面自查。6月下旬开始，由住房和城乡建设部等六部门组成的督察组，将赴各地进行重点督察。
　　严之尧(国土资源部耕地保护司司长)：
　　把老百姓的地都征走了，单单就是在补偿标准上提高一点，他还是很担心(未来发展)的。下一步征地制度改革的方面，主要就解决补偿标准的问题，老百姓发展权的问题，怎么配置好相应的资源给老百姓。
　　解说：
　　拆迁与补偿，拆掉什么？补偿什么？新条例已经颁布实施，新的配套办法也已经出台，伴随着国有土地的一系列新法规的实施，我们需要做的还有什么？
　　主持人：
　　希望这个新的办法能够让拆迁补偿变得更加公平，能够让老百姓觉得更加公平和透明。
　　另外还有一点，这个新的办法对于农村集体用地上的拆迁补偿，会有一些什么样的借鉴意义？
　　王锡锌：
　　至少我们可以期待它会对接下来《土地管理法》的修订过程中，对集体土地上一些建筑的征收补偿，能够起到一定的借鉴意义。
　　对于集体土地补偿来说，现在可能除了我们在征收补偿的时候，要去按照一些办法来做之外，其实最重要的一点还是要解决一个同地不同价的问题。因为中国现在对土地采用的是用途管制，集体土地主要是农业用地，城市土地主要是建设用地。在这种情况下，建设用地这种计价的标准，也就是评估价格的标准，和城里土地评估的标准是不一样的。
　　就像短片中刚才说的，即使是按照现在的一些评估办法去评估它的价格，它是有办法的，但是老百姓不接受，没法办。要避免这种情况，我觉得不仅仅要从目前的这种市场价来借鉴，而是真正要建立起土地交易的市场，因为没有市场怎么谈市场价格。所以接下来可能要从市场这一部分借鉴过来，怎么样构筑这种土地在用途管制的过程中，能够找到一种公平的、合理的解决办法……
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