北上广深公布房价调控指标仅北京提下降目标

wujin · 发表于 2011 年 3 月 30 日 19:37:15

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　　王营赵飞飞张晓玲
　　3月29日，距“新国八条”要求的公布2011年度房价调控目标的大限只剩两天，北京、广州、深圳在这一天展开了一场“零点冲刺”。
　　当天下午，深圳公布说，2011年全市新建住房价格指数涨幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。据相关数据计算，这一房价涨幅应在10%以内。
　　当天晚上21：00左右，广州公布2011年度新建住房价格控制目标——当年度房价涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。据相关数据计算，这一涨幅应为11%以内。
　　而出乎所有人意料的是北京。
　　北京市在当天深夜22：40左右宣布的本市今年新建住房价格控制目标是：“新建普通住房价格与去年相比稳中有降。” 这使北京成为惟一一个提出房价下降目标，而不是涨幅目标的城市。
　　此前一天的3月28日，上海于公布房价控制指标：2011年全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。据相关数据计算，这一涨幅在8%以内。
　　北京：出人意料的“稳中有降”
　　据悉，在方案公布前的3月29日中午，北京市住建委召集部分市人大代表、房地产业内人士及市民代表开会，征求对方案的意见。许多与会人士看到方案没有像其它城市那样将房价目标和GDP和居民收入指标挂钩时，都大感意外。
　　之前，业内曾猜测，2011年北京市居民人均收入增长目标为7%，该数据有可能被设定为当年北京房价涨幅上限。
　　“这显示出市政府将房价控制在合理水平的决心。”北京市政府在3月29日晚发布的方案中表示。
　　市政府解释说，“稳”主要是要将价格稳定在去年的水平，措施主要是保供应，今年住房用地供应中，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，并且推行“限房价、竞地价”等方式，抑制居住用地价格的非理性上涨。
　　至于“降”，则将通过严格执行限购等各项调控政策措施，抑制投资投机性购房需求，对去年以来价格过高或上涨过快的区域和项目，促使房价回落到合理区间。
　　北京方案中还提到今年要进一步扩大住房保障规模，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，竣工保障性住房10万套；筹集公租房房源6万套以上。
　　“北京市这个方案没有如其他城市一样为价格上涨打出一个‘保护伞’，而是艰难但并不含糊地释放出一个降价的信号。这可能将动摇此前人们对房价继续上涨的预期。”参加了29日中午住建委讨论会的“我爱我家”副总裁胡景晖评价说。
　　“北京的房价调控目标如果不与GDP涨幅、人均收入涨幅挂钩，完全在情理之中。这是舆论压力面前一个聪明的决定。” SOHO中国董事长潘石屹向本报记者表示，与其他城市不同，在外界的解读中，北京市的政策往往蕴含着中央的意思。
　　在潘石屹看来，“无论是北京市提出的降幅目标还是各省市的涨幅目标，都没有必要当真。这不过是在巨大的调控压力之下，一场心理游戏而已。”
　　广州：房价上涨不超11%
　　在北京市住建委召集开会的同时，3月29日下午，广州市房管局也召集多位地产业内人士讨论即将公布的年度房价控制目标。
　　一位受邀参会的某地产中介人士对本报记者透露，29日的会议讨论了前一天初步拟定的房价控制目标是否合理，以及房价统计方法、房价测算等。
　　根据广州市房管局的数据，2010年，除了增城和从化外，广州全市十区一手住宅成交均价为13107元每平方米，环比上涨38%，远超当年GDP及居民人均可支配收入增长。
　　广州业内分析，按照广州今年的年度GDP与居民人均可支配收入增长11%的目标预期，今年房价控制目标上涨幅度如果定在8%-10%，则相对于去年的涨幅“有点太高”了。
　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声对记者表示，此前协会就房价控制目标曾向广州有关部门递交建议，提出应参考经济发展水平、居民可支配收入、居民支付能力三大指标来制定，并就如何进行房价统计和测算的方法提了建议。
　　深圳：上涨不超10%
　　广州这边开会的时候，深圳的2011年房价控制目标于3月29日下午公布。
　　深圳市规划国土委发布消息称，深圳今年全市新建住房价格指数的涨幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。
　　根据深圳市副市长唐杰早前的透露，深圳“十二五”期间GDP增速为10%，人均可支配收入与此同步，则深圳今年的房价上涨幅度将控制在10%以内。
　　
　　此前数年，深圳房价涨幅远超GDP及居民人均可支配收入增幅。2005年至2010年，深圳平均房价累计上涨193%，年均上涨38.6%；而GDP和居民人均可支配收入累计增长65%和51%，平均增幅分别为13%、10%。
　　对此，北大公共经济研究中心研究员韩世同评价说，“深圳房价在前几年狂涨过一轮，现在才与GDP、居民人均可支配收入挂钩已经为时过晚。”
　　中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，就往年GDP和GNP的年增长速度来看，深圳房价调控目标即年涨幅应控制在5%以内。
　　上海：各项成本上涨带来的房价压力
　　在深圳之前一天，3月28日，上海在一线城市中率先公布房价控制指标。
　　上海市政府表示，2011年全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。根据上海在年初设定的年内8%的GDP增速，这个数字将会影响到上海全年的房地产走势。
　　上海市统计局早些时候公布的数据显示，2010年上海新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，若房价涨幅8%计算，则2011年上海新建商品住宅价格控制目标为15350元/平方米。
　　“8%这个是参考数据，并不代表着房价就是要涨那么多，这个只是政府的态度，并且结合了当地的实际情况、和历史数据进行的测算。” 浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生分析说。
　　上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红对本报表示：“通胀率居高不下，央行前两年放出的那么多货币影响没有消除，房价并不是那么容易下跌的。”
　　季宝红介绍说，目前是工地的人力成本上涨迅速，以前工地的工人是70-80元一天的酬劳，现在普遍都要150元左右。
　　“我们测算过，一栋500万的别墅，之前的装修成本是60万左右，现在人力加材料各项价格上涨，目前装修成本提升到100万左右，这样就很难让房价有一个降幅。”季宝红说。
　　此外，2009、2010年间上海地价飞涨，也给房价带来成本压力。中国指数研究院副院长陈晟表示，2010年上海的土地成交价普遍比底价溢价79%，2009年更是地王辈出，这几批土地的项目马上建成推出，肯定会影响房价。
　　长三角许多房地产活跃的城市迄今未公布房价调控指标。赵杭生表示，估计杭州的指标也会和人均收入的增幅挂钩。
　　调控目标无法执行？
　　在上海、广州、深圳三个一线城市在房价控制目标的表述中，均模糊地称新建住房价格涨幅低于/不超GDP增速及居民人均可支配收入。至于如何控制，涨幅以什么为基准，均未作说明。
　　其中关键之一在于房价如何统计。多个城市的房价控制目标中未说明房价如何统计，“是否将保障房和商品房分开统计是关键。”世联地产集团研究总监王海斌说，按照目前国家统计局的方法，保障房和商品房是不分开统计的。广州方案中更明确指明房价指标所统计的新建住房“是指新建商品住房、限价房和经济适用住房”。
　　关键之二是目前各地房价控制目标中并未标明是均价还是别的，如果是均价，则是各地楼市成交总金额除以总面积得出，这如何去控制？另外房价的各个环节如建材、土地、劳动力成本都在上升，又如何控制？相关通知也未说明。
　　还有一个问题是，房价控制目标以什么时点的房价为基准，是以去年全年的均价还是以2010年12月的均价为基准，各地亦未明确。
　　王海斌认为，上述问题都将导致房价控制目标无法执行和考核，将不了了之。
　　而更大的可能是造就一些没有意义的数字游戏。
　　“把保障性住房和商品房算在一起，市区和郊区放在一起，房价结构性拉低，很容易实现地方政府提出的调控目标。而实际上中心城区供给有限，涨价压力仍然很大。” 韩世同说。
　　合富辉煌首席分析师黎文江也认为，目前广州的房价统计数字包含了从化、增城两地的数据，计算广州全市一手房均价时两地的低房价由中心城区的较高房价填平，再加上保障房和商品房的差价，“房价涨幅控制在10%很容易”。
　　中原地产广州项目总经理黄韬，目前已经公布房价控制目标的城市，都是控制房价涨幅，这使得房价控制目标成为了房价上涨目标，这会给市场造成一种房价还将继续上涨的预期。这种心理预期可能会打破一些城市本来已经出现的房价趋稳或下跌的态势。
　　房价调控目标演变成目前的复杂局面，王海斌认为，深层次原因在于中央与地方的博弈。“地方今年压力很大，农田水利、保障房建设、医疗改革都需要巨额资金，中央政府的转移支付不够用。如果房价跌了，土地财政没有了，钱从何来？”
　　
　　对此，中欧国际工商学院经济学教授许小年提出的建议是，通过财税改革平衡地方预算，消除土地财政；通过土地制度改革建立真正的土地市场，彻底扭转土地和房产长期稀缺的预期。
　　“这是一个‘完全的’、对民众‘没有任何副作用’的方案，就看政府能否笑纳。”许小年说。
（编辑：SN005）

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